"Квартиры в Алма-Ате будут дорожать...пока в стране не кончится нефть"
07.09.2005 Источник: "Kомсомольская правда", Светлана Ромашкина, опубликовано 07.09.2005 г.
При этом цены то на неделю-другую стабилизируются (а в некоторых районах - даже сказать страшно - снижаются!), то снова взлетают. Часть населения, страдающая квартирным вопросом, залегает на дно в надежде, что вот-вот случится обвал и квартиру можно будет купить по дешевке. Над Алма-Атой по очереди маячат призраки: предполагаемый обвал цен на жилье и, наоборот - его подорожание.
Прокомментировать ситуацию мы попросили экономиста, ректора Финансово-экономической академии Тургана Велямова.
Почему жилье подорожало?
Нефть
В стране появились «нефтяные» деньги и их нужно куда-то вкладывать. Наиболее выгодное вложение - в недвижимость. В результате строительство расширяется.
Увеличение себестоимости жилья
Чем больше строят, тем выше, соответственно, спрос на строительные материалы. Стройматериалы дорожают, и, следовательно, растет себестоимость возведенного жилья.
Нехватка земли
В Алма-Ате свободный кусочек земли, особенно в центре, на вес золота. Приходится сносить старые малоэтажные застройки. А это - компенсации выселенным жильцам, а нередко и затраты на судебные тяжбы с ними. Что опять же увеличивает себестоимость жилья.
Ипотека
Народ активно оформляет кредиты - значит, спрос на жилье есть. При этом условия ипотеки таковы, что одолженная у банка сумма тянет с собой довольно большие проценты.
Когда возможно снижение цен?
Если подешевеет нефть
Когда стоимость барреля упадет, рухнет рынок жилья. Но возможно ли падение цен на нефть? Только в случае появления альтернативных источников энергии. А пока в нефти нуждается весь мир. При этом ее добыча в последнее время существенно не увеличилась. Да и ОПЕК упасть ценам на «черное золото» не позволит.
Если произойдет землетрясение
Обвал цен возможен при стихийном бедствии. Например, при землетрясении. Здесь многое будет зависеть от того, как себя «поведут» новостройки, именуемые элитным жильем. Если они развалятся, обвал цен будет значительным.
Если сработает психологический фактор
Цены могут подняться настолько, что никто не будет покупать жилье. К примеру, людям будет куда дешевле его арендовать, чем приобретать в свою собственность.
Кстати
Возможен ли сговор между банками, строительными компаниями и риэлторами? В большом бизнесе сговор всегда возможен. Но, к сожалению, у нас в стране нет механизмов, чтобы его вычислить и доказать.
Мнение специалиста
Экспертная группа аналитиков Центра коммерческой недвижимости:
Цены на квартиры снизят ПИФы!
- Ежегодный рост цен на недвижимость в 2001-2004 годах в Алма-Ате составлял около 30%. В результате стоимость квартир необоснованно «раздулась», что и заставило многих аналитиков говорить о «перегреве» рынка.
1000-1300 долларов за квадратный метр в старых домах - явно не реальная цена - квартиры отслужили свой срок, износились. Это цена рыночная - то есть именно столько можно просить за такую квартиру сегодня. Будет ли рыночная цена такой же завтра - неизвестно.
Но говорить об обвале и даже просто о снижении - преждевременно.
Уменьшения стоимости квартир не будет до тех пор, пока в стране не появятся альтернативные финансовые возможности для инвестирования. Доход по банковским депозитам значительно (в 2,5-3 раза) ниже дохода от сдачи квартир в аренду. В случае, если заработает фондовый рынок, паевые инвестиционные фонды (ПИФы), их влияние может отвлечь инвесторов от рынка жилья и постепенно снизить рыночные цены на жилье. Необходимыми условиями также являются интенсивное строительство, успешная реализация Государственной жилищной программы.
Мировой опыт показывает, что цены на рынке недвижимости легко поднимаются и очень неохотно снижаются.
Кроме того, сам по себе этот рынок достаточно инертен. Поиск клиентов может занять месяцы, оформление сделки - еще месяц. Поэтому представить себе, что инвестиционные квартиры одновременно будут «выброшены» на рынок и «обрушат» его - довольно трудно.
Реальная опасность для рынка недвижимости, как и для всех прочих, - зависимость экономики от цены на нефть. В случае ее снижения и даже колебания рынок недвижимости действительно может рухнуть.
Если одновременно владельцы квартир, приобретенных в кредит, вследствие инфляции, экономического кризиса, разорения и прочего не смогут расплачиваться с банками, очевидно, им придется продавать залоговую недвижимость. Этот процесс может снизить цены на рынке. При этом могут пострадать и банки, поскольку они не смогут реализовать залоговое имущество по прежним рыночным ценам. Однако, как правило, банки озабочены возвратом только собственных средств, которые редко превышают 70% от первоначальной стоимости квартиры. В вышеописанной ситуации банки будут стремиться вернуть свои 70%, что также понизит цены или «обрушит» рынок.
Команда Имангали Тасмагамбетова в опале и теряет былые позиции
Кто следующий? В Казахстане уже шесть официально признанных миллиардеров...
